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离婚案件中按揭房屋的归属与分割之探讨

作者: 田胜军   发布时间: 2009-02-02 12:59:00

    内容提要:自2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》对不动产的取得规定,特别强调登记的意义,目的在于在公示、公信原则下确定权利人。而《中华人民共和国婚姻法》中的相关财产归属的规定,更多的是注重财产权利内容方面,注重看在一项财产权利中是否存在有双方或多方的组成因素,目的在于确定权利人名下财产的内部自身构成。实际上,在记名登记的财产权利上,往往都会存在名义上和实际上不完全相符的情形。在涉及婚姻家庭的财产权利的形成过程中,往往有夫妻和家庭成员的共同投入。因此,在婚姻法中关于相关财产权利归属的规定上,除了要看名义上的、形式上的之外,更要关注财产权利内容形成和构成的因素,以便更好的确定财产权利的归属。
当前按揭购房已成为比较普遍的购房方式,因按揭房屋权属引起的纠纷也日益增加,特别是在离婚案件中,对于按揭房屋如何认定归属与分割,是社会各届比较关注的问题,易成为争议焦点。笔者拟就离婚案件中按揭房屋如何认定归属与分割作一粗浅的探讨。
一、关于按揭的法律属性
我国的商品房按揭是银行、开发商、购房人三方共同参加房地产经营开发的一种融资活动,分为现房按揭和期房按揭(即楼花按揭)。现房按揭由购房者在合同签订生效后,将其买得的房屋所有权和土地使用权证书交银行执管,并在房地产管理部门作登记,向银行担保其用以清偿开发商房款的借款本息,此外,开发商也常同时为保证人,借款额度一般最高为房款的70%左右,此后买受人依约分期还款至清偿完毕。购房者不偿还银行贷款本息(通常约定连续六期不清偿)时,银行有权将该房折价或以拍卖、变卖该房的价款优先受偿,或者由开发商(保证人)将该房回购,并将回购款偿付银行本息。在按揭关系消灭之前,购房人未经银行同意,不得为负担行为或处分行为。银行为保障债权顺利实现,常以格式条款要求购房人以银行为受益人作房屋财产保险。期房按揭则由购房人凭商品房预售合同向银行贷款,将合同交银行执管,并向房管部门登记以此担保银行贷款,待房屋交付使用,购房人将取得的房产所有权证和土地使用权证作登记担保未清的贷款本息,其余同现房按揭。
由上可见,房屋按揭至少涉及以下几种法律关系:首先是购房人与开发商的房屋买卖关系;其次是购房人与银行的借款关系;再次是购房人与银行的按揭关系,除此,可能还有开发商与银行的担保关系以及后续的开发商与购房人的房屋回购关系等,他们之间关系相互交叉,表面十分复杂,但是剖析其各种关系,到最后往往只是购房人与银行的按揭关系,也即债权担保关系。
二、按揭房屋的归属与分割
(一)约定了按揭房屋归属的房屋如何处理  
我国《婚姻法》规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明双方约定了财产归属,处理这类按揭房屋直接按双方的约定处理即可,约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。
若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋,另一方以自己所有的财产参与清偿贷款,这并不改变房屋为个人财产的性质,离婚处理财产时,该房屋为个人财产,剩余未还贷款是个人债务,对已归还贷款中属于另一方清偿的部分,应当予以返还。
若约定了归夫妻共同所有,即使一方实际没有出资或出资很少,也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。
(二)对于婚后按揭贷款购买房产的归属与分割
如果夫妻婚后以一方或双方的名义购买并办理了按揭贷款的房地产,产权登记在个人或双方名下,婚后由双方偿还按揭贷款,只要夫妻双方没有特别约定,根据我国《婚姻法》的相关规定“夫妻关系存续期间所取得的财产属夫妻共有财产,当事人有约定的除外”,该房产就应该属于夫妻共同财产,未偿还给银行的按揭贷款为共同债务。
如果夫妻双方婚后以双方名义购买的房地产,以一方名义办理了按揭,由一方偿还贷款,也应当认定为夫妻共同财产,只要是夫妻存续期间取得的房屋,如果没有特别约定,无论是登记于双方名下还是一方名下,都属于夫妻共同财产。
对于上述情形房产分割的处理,双方婚后取得房屋产权的,这种情况下是夫妻共同财产,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为夫妻共同财产。房屋价值分割时按市场价计算,不按当初购房合同金额计算;如果涉及贷款,要先将贷款部分减去。在具体分割过程中,如果夫妻双方就房屋所有权的归属无法达成协议的,可以按照《婚姻法》解释(二)第20条的规定处理,即: 1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价的,应当准许;2、一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;3、双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
若离婚时未取得房屋产权,则根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定,离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权,当事人协商不成的,人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,可以另行向人民法院提起诉讼。
(三)、一方婚前按揭贷款买房、婚后共同偿还贷款的房屋所有权的归属与分割
1、夫妻一方婚前支付了部分房款并按揭贷款,婚后双方共同还贷,或一方用个人财产还贷,离婚时,尚未取得房屋产权证。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定,离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权,当事人协商不成的,人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后,当事人如果有争议,可以另行向人民法院提起诉讼。

   2、夫妻一方婚前支付了部分房款并按揭贷款,于婚前取得房屋产权证且产权登记在自己名下,婚后双方共同还贷,或一方用个人财产还贷。
夫妻一方婚前财产为个人财产(约定的除外),一方婚前办理按揭手续,支付了首付款或部分房款并于婚前将房屋产权登记在自己名下,无论是婚后双方共同还贷,还是一方用个人财产还贷,房屋都应该属于婚前财产,按揭贷款为个人债务。最高人民法院1993年关于离婚案件财产分割的司法解释规定 “一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产”的规定已经越来越与市场经济的发展相脱轨,不仅不利于夫妻关系的健康发展,也与物权原理相悖,现已默示废止。我国新的《物权法》没有占用、使用财产就能引起财产所有权转移的规定,财产所有权的取得也只能是原始取得和继受取得。《婚姻法》没有采用这些规定,相应的司法解释对此也明文规定:“夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。如果婚后夫妻双方共同偿还了按揭贷款,可以理解为是用婚后夫妻共同财产财产偿还了一方的婚前个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。即应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,同时应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方。如上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻司法解释(二)若干问题的解答(一)》规定:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。
3、夫妻一方婚前支付了部分房款并按揭贷款,于婚后取得房屋产权证且产权登记在自己名下,婚后双方共同还贷。
夫妻一方婚前以个人名义签订房屋预售合同,并缴纳首付款,在婚后才获得房屋所有权证,且产权登记在自己名下,应属于个人财产。因为根据我国的房屋预售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人。银行对特定的购房人即贷款债务人(按揭人)的资信产生的信赖,以及该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。《婚姻法》第18条规定:一方的婚前财产为夫妻一方的财产。如果该财产的取得权利发生于婚前,而财产的实际取得在婚后,也应属婚前财产为个人所有。房屋的所有权是债权特别是预售登记的当然后果,权利是在婚前就已经获得,只是在婚后才实际占有房屋。
而且客观上,由于办理新建房屋产权证书需房屋开发商向房地产部门提供齐全的房屋前期资料;测绘部门根据上述资料进行实地测绘并绘制管理图;据测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户;凭借买卖合同,房地房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言,整个过程大约需要3到6个月左右的时间。因有些开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善、有的行政部门作业繁忙、二手房按揭贷款中房屋出卖人不配合办理房屋产权证等因素,发证时间可能还有延缓。这就造成了一方以个人名义在婚前签订了商品房销售合同,本应在婚前取得产权证,有可能在结婚后才取得房屋产权证。房地产部门颁发产权证是因申请的行政行为,另一方除有相反证据证明其对该房屋享有权利并申请登记为所有权人外,财产权益的归属在婚前签订购房合同时就已经确定,申请颁发产权证的一方,一般是最后房产证上记载的房屋所有权人,不能因他人因素造成发证时间延缓,不能因该房屋产权取得时间是在结婚后,而改变按揭房屋属一方个人财产的性质。
最高人民法院副院长黄松有在《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》中表述:“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题,由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化,其价值取得始于婚前,即所谓万变不离其踪,故应当认定为一方的个人财产”。将这一原理用以解决该类房产归属问题时,可以推导出法官公正处理该类房产争议的思路:夫妻一方婚前以个人财产按揭贷款购买的房产,在婚后取得房产证且离婚时房产证仍然登记在该方名下,该房产的性质仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务;婚后配偶一方参与清偿贷款的,该行为并不能改变该房产为个人财产的性质;在离婚分割房产时,剩余未归还的贷款,应为一方个人债务;对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,可以理解为是用共同财产偿还了一方的个人债务,故应予以返还。
4、夫妻一方婚前以按揭贷款购买房屋,于婚前取得房屋产权证且产权登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资。
夫妻一方婚前以个人名义签订房屋预售合同,缴纳首付款并办理按揭贷款,于婚前取得房屋产权证且产权登记在自己名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,在离婚分割财产时,该房屋仍为产权证登记人的个人财产,剩余未还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。
5、夫妻一方婚前以按揭贷款购买房屋,于婚前取得房屋产权证且产权登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资。
夫妻一方婚前以个人名义签订房屋预售合同,缴纳首付款并办理按揭贷款,于婚前取得房屋产权证且产权登记在自己名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资,且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,虽然该房产登记在一方名下,但仍应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,同样的,其按揭贷款债务为共同债务。